您在这里联采网 > 行业资讯 > 行业新闻

2020,地产行业正在发生7大变化!如何应对才能活下去?

来源:腾讯新闻客户端自媒体 时间:2020-04-21 08:55:17 浏览次数:1129次

2020的地产行业,究竟会发生哪些变化?地产人和房企又该如何应对?


最近,明源君和一些业内人士进行了一些讨论,得出7条共识和一些应对办法,明源君下面分享给大家。


行业全年销售将减少7%-10%


疫情影响地产行业的发展,同时也影响潜在购房客户的收入。


因为开工节奏的变化,以及部分购房者延迟购房,行业全年销售将减少7%--10%。


应对:


不同的房企,以及不同区域的项目,应该采用不同的应对之策。


对于一线和强二线项目来说,销售节奏需要变化,但销售总目标维持不变。


因为根据调查,在热点城市,虽然有13%的客户会取消购房,但有11%的客户因为长期宅家有了新的购房需求,加上3%左右的资金避险购房,总的购房需求其实是不变的。只不过,另有18%的客户可能会延迟半年到一年购房。房企在一二线的项目,需要根据这个变化,调整开盘节奏,多分几期开盘。


对于弱二线和三线城市项目来说,要对自己的项目品质作出准确判断。


因为7%--10%销售的减少,很大一部分会落到这些城市。这些城市里,品质在全市后20%的那些项目,如果不能打时间差或价格差,很有可能在激烈竞争中滞销。


上下半年销售比例将为3:7左右


因为疫情,很多地方,上半年销售只占全年销售的3成,下半年占全年销售的7成。


当然,有些地方也可能是3.5:6.5。总之,下半年的销售占大头。


应对:


这种情况下,房企的供货节奏要进行调整。


复工之后,盲目抢工不一定是对的,如果建好卖不出去,等待越久,资金成本反而越高。


这个时候,一定要搞清楚市场,特别是不同城市之间的区别,以销定产。


同时,因为下半年的销售比上半年多很多,在资金、人力的分配上,都要有所思考,避免上半年大幅度裁人,下半年人又不够了,资源跟不上需求,白白丧失机会。



同一城市群内,


客户将可以打通共享


国务院日前发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出:


“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策,探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。”


另一份文件《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中则提到:


“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,不得强行要求其转让上述权益或将此作为落户前置条件”。


这两条是什么意思?也就是说:


1、同一城市群内,社保等年限够了,能在甲城市入户,也就能在乙城市入户。


2、之前因为农村有土地、分红等各种利益,纠结是否在城市入户的,不用担心转户口会丧失既得利益了。


应对:


上述政策完全落地,估计需要一点时间,但一旦落地,就是新需求产生之日。举例来说:


1、同一城市群,甲、乙两城市都限购,一个客户在甲城市工作,却只买得起乙城市的房子。如果是过去,该客户按照正常操作,很难在乙城市入户买房,以后却可以了。满足这一条件的人将是一批新的客户。


2、之前有些客户有买房的钱,但因为老家有土地和分红,不想转户口没有买房指标。以后,他们就会毫不犹豫地转户口获得买房名额。


房企需要做的,就是从区域集团层面,把不同城市公司的潜在客户打通,去甲城市公司的项目咨询过但买不起的客户,可能是乙城市公司的购房者。


刚需客户提前升级为改善


之前很多刚需客户,大部分时间在外工作,回家就是睡觉,连饭都很少做,并没有“满负荷”使用过自己家的房子。


疫情期间,在自家房子里呆了1个月乃至2个月之后,他们体验越来越深刻细致。房子的各种缺点被放大且有了感性认识,各种功能缺失的硬伤也不再是可以忍受的。


这个从刚需升级到改善的,客户教育的过程,之前几年都未必能完成。


这些客户中,之前租房今年第一次买房的客户,很多也直接升级为改善了。


应对:


所有的项目,能升级的都要尽量升级。对于原刚需项目来说,核心是做出各种功能来。举例来说,今年很多房企做出了1.5卫、2.5卫,将卫生间扩大,使之可以被分为两个小卫生间,从而让有的房间可以升级为套房,就是一种很好的尝试。


再比如,在客厅里规划一个孩子的游戏区或家长的临时办公区,并不一定要扩大客厅面积,在设置长宽比和装修时,做一些思考就可以。


区域深耕房企还有一波行情


之前,史上最严的箱体式调控,消灭了全国性的周期风险。区域深耕房企布局单一这个弱点的风险,降低到了史上最低。


而随着拿地、产品越来越精细化,真正用心的区域深耕房企,凭借自己对城市的了解、对客户的了解,和对地方政府的熟悉,占据了优势。


建业去年破千亿,宁夏中房、彰泰等企业跨越性发展,都足以说明这种变化。


2020年,疫情之下,因为前面提到的行业全年销售将减少7%--10%的原因,非热点城市的风险扩大了,不接地气的项目可能会滞销,而避险的最好方式,就是和区域深耕房企合作。


应对:


区域深耕房企应该抓住这轮机会,多和地产巨头合作,发挥自己优势的同时,把自己的短板逐渐补齐。


而巨头进入已有地方龙头的区域,建议先从合作开始,摸清市场。



产业运营能力更容易变现了


之前提到的两份国家级文件中,还有这样的条文:


“修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责,将由国务院行使的农用地转为建设用地审批权以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批权,授权省级政府或委托试点地区的省级政府实施。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。”


“健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下,调整完善产业用地政策,创新使用方式,推动不同产业用地类型合理转换,探索增加混合产业用地供给。”


这两段的意思是:


1、之前有些建设用地,必须要国务院批,现在下放到省里批了。


2、工业用地不但可以买,也可以租,还可以作价入股。不同产业用地可以合理转换。


应对:


疫情之后,各地方政府都希望加速经济发展,产业、工业、商业将是发展重点,批地权的下放,和出让方式的多样化,让经济发展的需求平添动力。


早期,有一些房企借产业拿地,实际还是想修住宅。可近几年,很多发达地区的地方政府把这条路堵上了。相信以后,想挂羊头卖狗肉还是不行。


但是,真正有产业运营能力的企业,以后拿地的模式可以是多种多样的,甚至可以吸纳地方政府部门为自己的股东,从而减轻买地的压力。只要有运营能力,就一定有机会发展,从而把自己的运营能力变现。


有人会失业,


独当一面的人才薪酬将大幅增加


因为行业总盘子会有小幅缩减,所以会有少部分人失业。


但另一方面,各家房企的发展,特别是巨头的发展,都进入了新阶段。


巨头在2000亿之后,其实已经变成了5-8个小集团,每个小集团总裁干的活,都相当于一家地产百强房企总裁干的。而50强只要加速扩张,就会需要新的城市总。


目前来说,能针对灰犀牛和黑天鹅及时做出变化的,优秀的集团总、区域总、城市总,实际都是稀缺的。


应对:


千军易得,一将难求,房企如果对未来有信心,即使眼下有一些压力,也不能裁掉好的高级人才,甚至应该乘这个机会挖人。


而地产人,不要因为行业的小幅震荡而对未来失去信心。长周期来看,地产行业总体会很稳,只要你是最优秀最努力的那一部分地产人,你就一定能获得想要的成功。(作者:明源地产研究院 天风)


Copyright@2011-2023 南京昌晖自动化仪表有限公司 苏ICP备11070889号-8
企业采购招标管理一站式解决方案 地址:中国•江苏南京市雄州南路399号恒利园区